近年来，城市小区物业管理出现了较多问题，物业公司侵犯业主的违法行为有不断增多的趋势，影响了城市居民安居乐业与和谐社区建设。物业公司存在损害业主权益的违法行为，主要原因是物业自治主体机构——业主委员会缺位，对物业公司没有发挥应有的监督职能。根据物业管理的有关政策规定，住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，应在该住宅小区开发建设单位和小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下，建立物业管理委员会，即业主委员会。但实际情况是，在全国城市小区建设中，业主委员会的发展落后于物业公司，大部分小区没有业主委员会组织；有的即使组建起来，但发挥的职责不明显，物业自治主体缺位现象突出。要提高物业公司管理水平，作为小区物业管理的最高自治机构——业主委员会，必须发挥好监督管理作用，否则，物业公司的服务质量难以得到保证。
小区业委会没有及时建立与健全，主要有两个方面原因：一是某些物业公司与房地产开发商消极抵制业委会的成立；二是业主缺乏成立业委会的自觉性，或存在“搭便车”心理，即自己不主动争取群体利益，但有利益却想分享，使业主代表与业委会委员“难产”或发展不顺。
小区业主委员会缺位，这种违背《物业管理条例》的现象将给物业管理与社区发展带来诸多问题，主要有：物业公司是谋求利益最大化的企业，小区内没有组建业主委员会，等于小区没有主人，物业公司既当管家又当主人，不受监督的物业公司往往为所欲为，侵犯业主权益；小区没有业主委员会，使物业管理自治内部缺乏对话机制，业主与物业公司的纷争难以得到有效解决；影响物业管理市场的健康发展，由于小区没有业主委员会，物业公司没有被解雇的可能，经营差的物业公司不可能退出市场，影响了物业公司之间形成竞争机制，不能实现优胜劣汰。
当前，建立健全物业自治机构，不仅可以促进物业公司与广大业主和谐共处，维护广大业主利益，而且还可以促进城市和谐社区建设，有利于社会稳定。有鉴于此，建议省、市城乡建设厅（局）和房管、民政等部门联合制定物业管理地方性法规，作为《物业管理条例》的补充予以实施。
建立健全物业自治机构需要外部行政力量介入。刚刚入住小区的业主互不熟悉，难以很快形成利益共同体，而物业管理公司一般不会主动要求建立一个监管自己的组织机构。把监督物业公司的责任全部交给小区业主委员会，监督成本高，业主委员会难以承担。因此，建立健全物业自治机构——业主委员会，必须有一个强有力的外部行政力量介入，需要政府城乡建设局、房管局、物价局、民政局以及街道办事处、社区居委会的支持。街道办事处和社区居民委员会要在小区物业自治中发挥积极的指导作用，主要是前期物业管理与后期的业委会选举工作。在前期物业管理（即新建小区业主入住率没有超过一半，还不能组建业主委员会时的物业管理）中，街道办事处和社区居委会要把好物业公司资质与信誉审核关，防范不良物业公司接管新建小区。街道社区管理机构要对小区业主委员会的运作过程进行指导，向社区居民宣传有关物业管理的基本知识，提高社区居民作为小区业主的素质，使他们在《物业管理条例》指导下以民主推选方式产生业主代表，建立业主代表大会与业主委员会，搞好物业管理的督导工作。
|
|
