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第三个不稳定因素就是房地产。很多因素使房地产涨价，价格太高超出了居民承受能力。但是，房地产对经济的影响很大，如果地产萎缩，建筑、装潢、水泥等等十几个大行业都受影响。此外，房地产涨价过程中的居民财富效应非常显著，价格上涨就有消费冲动，价格下降就压缩消费。

上面的三个因素都受货币政策的影响。信贷是最基础的货币，股市涨出来的也是货币，房地产的增值也是货币。明年金融是扩张还是收缩，货币政策会起到非常重要的作用。尽管明年仍将实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但是也强调了政策的灵活性，如果货币政策收紧，将会为2011年的经济运行带来很大压力。

第三个问题，2010年经济的外部环境值得谨慎研究，不能盲目乐观。

从发达国家看，美国、欧洲、日本的失业率很高，收入增速下降会降低消费增速。在经济发展模式方面，也面临从过度消费到增加储蓄的转变，这会进一步压缩消费需求。此外，新的技术创新和产业化带动新一轮经济增长动力暂时还看不到，发达国家的经济回升不能过于乐观。美国股市从今年3月份的低点已经反弹了60%多，如果明年经济增速不及预期，则国际资本市场将承受考验，如果道琼斯指数回落到10000点以下并持续低迷，就标志着西方经济复苏会显著低于预期，不仅会影响到中国经济，也会影响中国资本市场。

2010年新兴市场经济同样不容乐观。迪拜危机反映出中东地区的投资机构资金周转出现了比较严重的问题，尽管中东地区房价已较高点下降了很多，但预计还将继续下跌，并可能长期低迷。地产市场的不景气，会影响到中东地区的金融机构，包括与金融机构共进退的私人股权投资，给它提供债务的欧洲商业银行等等。迪拜危机的发生，给类似的国家敲响了警钟。希腊、葡萄牙、爱尔兰等国家的评级被调低，会导致这些高财政赤字的国家融资成本大幅上升，从而抑制本国甚至全球经济复苏的步伐。如果危机继续蔓延，势必会影响全球贸易。

所以对中国的出口形势目前还应该保持谨慎的态度，应该把重点放在调结构、促转变方面，关键看启动内需的实际效果。