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一、城镇住房制度改革思路的演变

上世纪80年代末90年代初的时候，大家探讨住房制度改革，并且搞了一些试点，最后形成的共识，包括两个方面，一是对当时存量住房实行“租售并举，提租促售，以售带租，小步快走”方针。当时人们收入低，不要说商品房价格，就是成本价甚至准成本价，也承受不起。只能逐步增加工资同时提高房租，提到租售平衡点上，人们就愿意买房了，反过来再带动租赁市场的发展。二是对增量住房的供应，提出政府建房、合作建房、私人建房和房地产开发商建房并举。并举，可以防止垄断，对不同的人群，实行不同的供应办法。现在回过头来看，当时的思路完全符合市场经济的规律。

但实际操作却偏离了大家形成的共识。存量住房一律出售，按市场价格大家买不起，只能低价卖，实际是由财政补贴。老人老办法，也还说得通，但却导致租赁市场沉寂了差不多十年，误导了社会的消费观念。最关键的问题是增量的供应，政府一度不投资，合作建房不鼓励，私人建房不允许，结果是开发商一家独大。原来的无房户和新增的城市人口，都挤到开发商市场来了。一个很要命的问题，就是一些有钱人逐渐形成了投资投机的概念，而且慢慢形成了一个群体。投资投机，只要房价看涨，多高都敢买，为卖而买。让低收入者和投资投机者一起竞争，穷人当然是毫无希望。“房奴”、“蜗居”、“蚁居”、“啃老”，都是由此而生，成为日益严重的社会问题。

对这样的住房供应模式，还可作另外的解读，就是要求开发商承担解决普通老百姓住房的责任。而开发商作为市场主体，追求收益最大化，与投资投机购房者是相契合的。有的开发商说他只为富人盖房子，话不好听，群众不满意，但是从开发商的角度讲并不算错。问题在哪儿？根子在住房制度或者住房供应模式存在问题。

房改以后将近十年里，走完全市场化的路子，低收入者的问题解决不了。最近几年，提出了大力加强保障房建设，把低收入者的住房问题从商品房市场中切割出来，低收入者解决住房问题，不找开发商找政府，这是一个很大的进步。但是还不够，我们的城市特别是大中城市，中等收入人群是一个相当大的人群，而且日益壮大，让他们和投资投机者竞争，面临与过去低收入者相同的问题，而且日益突出、尖锐。我们把目前的办法概括为“市场加保障”，然而这是一个很笼统的提法，在这个大的构架之下可以有不同的具体模式。比如新加坡是85%的人住政府提供的租屋，15%的人住市场化的豪宅或从事投资投机。美国也有保障房，对一些收入相对较低的人群也有财政支持，以优惠利率提供房贷，有保障的成分在里面。欧洲特别是北欧，除了保障房以外，还大力扶持中等收入人群建立住房合作社。由于它是非盈利性组织，住房价格比较低，也是既是市场化，又有保障的成分。各国具体做法虽然不同，但有一个共同点，就是把不同收入人群的住房供应区隔开，实行不同的住房政策或制度。