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政府与市场在住房问题上能做什么

政府在住房市场应扮演什么角色，政府可以把民众的住房问题一肩扛下来吗？周天勇的回答是：不可能。

他的理由有三：第一，中国未来住房需求巨大，如果不控制房价收入比，大量人口根本没有能力买房。第二，从中国当前的生产力水平来看，政府没有能力把几亿人口的居住问题承担起来。第三，中央和地方财政负担都很重，如果再负担民众住房，不现实。

他提醒说：“我们要吸取拉美一些地区福利早熟的教训，政府给民众承诺太多，最后不得不借债，发票子，最终造成恶性通货膨胀，金融体系崩溃，政府破产。”

那么中国怎么办？周天勇建议，一少部分高端收入者的住房完全通过市场来解决，另一少部分人的住房问题，政府通过廉租房的形式来解决，而大部分工薪阶层的住房问题，也要通过市场方式来解决，但是政府要做两件事：一是要对这部分人的住房进行价格控制；二是要通过鼓励创业，增加就业，提高收入，来培养他们的买房能力。

改革要彻底，不能修修补补

“如果不彻底改革，财政渠道改变不了，地方财政还得靠卖地、推高地价的办法来解决。从银行信贷方面来讲，投资客可以通过各种手段套取银行贷款，也可用个人资金甚至地下钱庄的资金在楼市投机，监管漏洞太大。”周天勇认为，这是目前对土地招拍挂制度和信贷制度进行修补性改革的两大危害。

特别需要注意的是，“进行修补性改革，积累的问题会越来越多，越积越重，最后改革越来越难。”

周天勇提出的彻底改革主要涉及四个方面，即改革政府对土地的寡头垄断，形成土地供应的多个主体；延长土地使用年期，形成稳定的土地物权；改革税收和地方房地财政体制，扭转收入渠道；解决城乡两栖居住问题。

第一，改变目前政府一家卖地的高度寡头垄断市场，形成土地供应的多个主体。允许城镇国有集体土地平等进入市场，只要符合规划，不再经过征用；允许土地使用权所有者（法人）到市场挂牌交易。

第二，延长土地使用年期，形成稳定的土地物权，解决土地出让的接续问题。住宅用地可拥有200年使用期，商用地可拥有100年的使用期，以此解决有些土地使用权即将到期而无法交易的问题。

第三，改革税收和地方房地财政体制，扭转收入渠道。简化征收各种房地税费，改为三种税：房地产交易增值税（把土地出让金改为增值税，房产交易也征收增值税），房产税，因占地过多的土地使用税。

因为土地财政的不可持续，当前的“土地财政为未来的地方财政埋下很大隐患，”周天勇建议把上述三项税改为地方税，如此，便把不可持续的土地财政，变为可持续的日益增长的地方财政。

对于房产税的征收办法，周天勇建议，“应该先在住宅上开征，哪怕开始税率低一些”。开征房产税的税率不要中央决定，而由地方决定。对低端收入者的房产税，在合理的面积范围内，政府要进行补贴，先征后补，但不能免。对其他收入超面积居住的人群进行累进征税。当然，考虑到工薪阶层的负担，开征房产税要以适当增加其工资为前提，对企业、事业单位、社会团体、自收自支机构等的人员增加工资或补贴。

按周天勇的计算，现在不算小产权房，全国商品房面积总共大约200亿平方米，如果按照全国平均价格5000元每平方米计算，那就是100万亿的资产，如按照1％征房产税，就是1万亿，再加上土地和房产交易增值税，以及占地过多的土地使用税，总共约1．5万亿，“这样就能把地方土地财政替换过来了。”

第四，解决城乡两栖居住问题。

周天勇说，对于工矿、交通、水利用地，要通过征用，要么政府给安置房，要么给货币，总之要让被征地的这部分人有房住，但不能让其在城乡都有房子。对于边远山区的宅基地，应设立村庄整治基金，或者宅基地复垦基金，建立宅基地退出机制。

但是，上述改革也面临一些困难，例如，征税时如何衡量一线城市和二三线城市的房价差距问题；小产权房和大产权房的征税问题；央产房、房改房、普通商品房的征税平衡问题；土地出让期限不等的商品房征税问题，等等。“很难找到一个各方都满意的方案，现在只能是快刀斩乱麻。”

另外，必须有配套改革措施，需要开展全国性的房产普查，对城乡居民房产（包括小产权房）进行登记，建立网络信息平台。由税务机构设置房屋的价值评估机构，等等。

“通过这样的改革，从根本上把房价稳定下来。”周天勇说，通过鼓励创业，增加就业，提高居民收入，使大量的工薪阶层和一部分农民工通过市场来解决居住问题。20年30年后，使大部分人能住上房，避免出现住房两极分化，在房地产领域形成共同富裕、人民安居乐业的局面。（记者　岳振）