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周天勇:稳定房价需要彻底改革
——访中共中央党校政策研究室副主任周天勇
www.fjsen.com?2010-04-23 16:01? ?来源:中国经济时报    我来说两句

政府与市场在住房问题上能做什么

政府在住房市场应扮演什么角色,政府可以把民众的住房问题一肩扛下来吗?周天勇的回答是:不可能。

他的理由有三:第一,中国未来住房需求巨大,如果不控制房价收入比,大量人口根本没有能力买房。第二,从中国当前的生产力水平来看,政府没有能力把几亿人口的居住问题承担起来。第三,中央和地方财政负担都很重,如果再负担民众住房,不现实。

他提醒说:“我们要吸取拉美一些地区福利早熟的教训,政府给民众承诺太多,最后不得不借债,发票子,最终造成恶性通货膨胀,金融体系崩溃,政府破产。”

那么中国怎么办?周天勇建议,一少部分高端收入者的住房完全通过市场来解决,另一少部分人的住房问题,政府通过廉租房的形式来解决,而大部分工薪阶层的住房问题,也要通过市场方式来解决,但是政府要做两件事:一是要对这部分人的住房进行价格控制;二是要通过鼓励创业,增加就业,提高收入,来培养他们的买房能力。

改革要彻底,不能修修补补

“如果不彻底改革,财政渠道改变不了,地方财政还得靠卖地、推高地价的办法来解决。从银行信贷方面来讲,投资客可以通过各种手段套取银行贷款,也可用个人资金甚至地下钱庄的资金在楼市投机,监管漏洞太大。”周天勇认为,这是目前对土地招拍挂制度和信贷制度进行修补性改革的两大危害。

特别需要注意的是,“进行修补性改革,积累的问题会越来越多,越积越重,最后改革越来越难。”

周天勇提出的彻底改革主要涉及四个方面,即改革政府对土地的寡头垄断,形成土地供应的多个主体;延长土地使用年期,形成稳定的土地物权;改革税收和地方房地财政体制,扭转收入渠道;解决城乡两栖居住问题。

第一,改变目前政府一家卖地的高度寡头垄断市场,形成土地供应的多个主体。允许城镇国有集体土地平等进入市场,只要符合规划,不再经过征用;允许土地使用权所有者(法人)到市场挂牌交易。

第二,延长土地使用年期,形成稳定的土地物权,解决土地出让的接续问题。住宅用地可拥有200年使用期,商用地可拥有100年的使用期,以此解决有些土地使用权即将到期而无法交易的问题。

第三,改革税收和地方房地财政体制,扭转收入渠道。简化征收各种房地税费,改为三种税:房地产交易增值税(把土地出让金改为增值税,房产交易也征收增值税),房产税,因占地过多的土地使用税。

因为土地财政的不可持续,当前的“土地财政为未来的地方财政埋下很大隐患,”周天勇建议把上述三项税改为地方税,如此,便把不可持续的土地财政,变为可持续的日益增长的地方财政。

对于房产税的征收办法,周天勇建议,“应该先在住宅上开征,哪怕开始税率低一些”。开征房产税的税率不要中央决定,而由地方决定。对低端收入者的房产税,在合理的面积范围内,政府要进行补贴,先征后补,但不能免。对其他收入超面积居住的人群进行累进征税。当然,考虑到工薪阶层的负担,开征房产税要以适当增加其工资为前提,对企业、事业单位、社会团体、自收自支机构等的人员增加工资或补贴。

按周天勇的计算,现在不算小产权房,全国商品房面积总共大约200亿平方米,如果按照全国平均价格5000元每平方米计算,那就是100万亿的资产,如按照1%征房产税,就是1万亿,再加上土地和房产交易增值税,以及占地过多的土地使用税,总共约1.5万亿,“这样就能把地方土地财政替换过来了。”

第四,解决城乡两栖居住问题。

周天勇说,对于工矿、交通、水利用地,要通过征用,要么政府给安置房,要么给货币,总之要让被征地的这部分人有房住,但不能让其在城乡都有房子。对于边远山区的宅基地,应设立村庄整治基金,或者宅基地复垦基金,建立宅基地退出机制。

但是,上述改革也面临一些困难,例如,征税时如何衡量一线城市和二三线城市的房价差距问题;小产权房和大产权房的征税问题;央产房、房改房、普通商品房的征税平衡问题;土地出让期限不等的商品房征税问题,等等。“很难找到一个各方都满意的方案,现在只能是快刀斩乱麻。”

另外,必须有配套改革措施,需要开展全国性的房产普查,对城乡居民房产(包括小产权房)进行登记,建立网络信息平台。由税务机构设置房屋的价值评估机构,等等。

“通过这样的改革,从根本上把房价稳定下来。”周天勇说,通过鼓励创业,增加就业,提高居民收入,使大量的工薪阶层和一部分农民工通过市场来解决居住问题。20年30年后,使大部分人能住上房,避免出现住房两极分化,在房地产领域形成共同富裕、人民安居乐业的局面。(记者 岳振)


责任编辑:王秀钦
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