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单次加息难以压垮高房价
www.fjsen.com?2010-10-28 17:35? 张炜?来源:中国经济时报    我来说两句

此次调整后的房贷利率没有达到近年较高的水平,让贷款期限动辄长达30年的购房者未必在乎。指望一次或两次加息来影响购房者的预期,恐怕难有明显的效果。房贷属于中长期贷款,购房者对贷款期内的利率变动有一定的思想准备,不会对一两次加息表现得过于敏感及恐慌。

时隔近3年后,央行突然宣布加息。与以往不同,很多专家指出此次加息的初衷之一是针对楼市调控,甚至认为加息比限购政策更具调控威力。那么,加息是不是压垮高房价的“最后一根稻草”呢?

加息增加贷款利息成本,对购房者的影响毋庸置疑。以首套房贷款100万元为例,加息前享受七五折利率为4.455%,若分30年偿还来计算,等额本息还款法的每月还款额为5040元。加息后,七五折房贷利率升至4.605%,则每月需还款金额为5129元,增加了89元。相比之下,对于目前严格收紧的二套房贷会产生更大影响。在楼市调控之前,二套房贷可申请到7折优惠利率,即5年期以上的贷款利率为4.158%,而加息后再按1.1倍执行,二套房贷的利率是6.754%,相当于增加六成以上的贷款成本。

可见,加息带给普通购房者的压力有限,对投资投机性购房者则是“雪上加霜”。假如同时有多套房贷需要偿还,将影响到此类购房者的资金链。调控政策的叠加效应,会导致大量房客选择“售改租”。国内市场上的租赁回报率本来就偏低,调控带动租金收益下滑,会使得依靠房租更难以“养活”多套房的贷款。一旦利率多次上调,多套房持有者的资金链势必告急,直接考验其偿还能力。

与此同时,加息对楼市的影响还表现在另一个层面。正如有的专家指出,此次中长期存款利率的加息幅度大于短期存款,例如,一年期存款加息0.25个百分点,而五年期存款加息0.6个百分点,这既是为了抑制通胀,也是出于回笼货币的考虑。流动性收紧,对楼市也会构成一定影响,开发商拿到优惠贷款的难度更大了。而且,近日公布的9月份CPI增幅再创新高。年内不排除加息的可能,上调存款准备金率的可能性更大。

实际上,加息给高房价带来的影响,更主要表现在心理层面。一方面,此次加息被不少人判断为我国可能进入一个加息周期,在负利率状况下,小幅多次加息或许会像2007年那样接踵而来。假如一次又一次加息,偿付能力较弱的购房者受到的影响不可低估。另一方面,房价走势的预期对购房者是一个决定性因素。2007年曾经连续6次加息,但房价照涨不误,购房者不相信储蓄会跑赢CPI,而是坚信越晚买房子越是追不上房价。假如未来几年的房价上涨预期照旧,此次加息抑制房价的作用肯定有限。由于购房群体中存在刚性需求,且高端购房者的支付能力较强,致使贷款利率难以成为决定房价的关键因素,更难以指望房价像房地产股那样在加息宣布后“应声大跌”。

值得一提的是,2008年10月27日实施的房贷政策,把个人房贷优惠利率从8.5折降至7折,使得目前的房贷利率处于近年的较低水平。虽然首套房贷已很难申请到7折优惠利率,但七五折、八折还是能够争取到,较之前几年的八五折利率仍有一定的优惠。从近几年的利率来看,2007年8月22日调整后的五年期贷款基准利率最高,达到7.56%。当时八五折优惠利率是6.426%,较之目前七五折优惠利率的4.605%高出一大截。现在的八五折优惠利率是5.219%,也比2007年8月的八五折优惠利率低出不少。换言之,此次调整后的房贷利率没有达到近年较高的水平,让贷款期限动辄长达30年的购房者未必在乎。指望一次或两次加息来影响购房者的预期,恐怕难有明显的效果。房贷属于中长期贷款,购房者对贷款期内的利率变动有一定的思想准备,不会对一两次加息表现得过于敏感及恐慌。

此次加息正逢楼市调控政策升级之际,导致市场特别敏感,也带来更多的猜想。加息消息公布的次日,上证指数上涨0.07%,但房地产股整体跌幅超过4%。然而,单靠加息来打压房价会“伤及无辜”。最容易受到冲击的群体之一,是偿付能力较弱的工薪阶层,而此类购房者又以购买首套房为主。因而,房贷政策纳入楼市调控政策的组合拳中,应该体现在差别化信贷政策的严格执行上,而不是简单上调贷款基准利率。未来加息与否并非主要看房价走势,而是取决于防通胀的需要。

责任编辑:王秀钦
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