日前，国土资源部就土地囤积现象发难，认为目前的高房价应归咎于开发商囤积土地，并指出，单纯增加土地供应无法平抑房价。而开发商任志强则指出，由于土地供应市场的不确定性，土地储备是必须的，如果国土部加大土地供应，开发商就不会去囤地。
政府有关部门和开发商争执再起，台上似乎吵了个热闹，但对于长期关注房地产问题的民众而言，这样的红白脸轮番上阵其实已经上演过多次。每一次都是将公众注意力引向口水，而回避了问题的核心。
国土资源部的逻辑十分简单，既然开发商囤积土地，那么地荒论就不存在，既然地荒论站不住脚，那么“地价拉高房价”，以及房地产开发成本中，土地成本占比例过大等言论都无法成立。事实上，国土资源部此前已经进行了全国范围内的房地产开发成本调研，发现土地成本仅占房地产开发成本的23%。如此逻辑，貌似严丝合缝。
那么，地荒论被推翻了吗？地价拉高房价是伪命题吗？事实绝非如此。毫无疑问，如果不存在“地荒”，那么接连不断地拍出“地王”就无法解释。而在不少地区，新拍出的楼面地价已经超出周边商品房的现价，也充分说明地价拉高房价属实。很明显，开发商囤积土地现象与土地供不应求现象是同时存在的。而纵容开发商囤地，与人为制造“地荒”以拉高新增地块价格，提升“城市价值”的都是地方政府。一直以来，中央政府收紧地根的政策，都会成为地方政府减少土地供应的理由，而中央政府要求盘活存量土地的指令，往往被地方政府消极应对，这才是导致房价“越调控越涨” 的根本原因。
以广州为例。在2004年“8·31”大限以后，土地转让模式开始从协议批地转为“招、拍、挂”。直接导致2005年广州仅共出让了不到50万平方米的土地，这一年政府的理由也是开发商手里还有大量土地未开发。但政府根本没有动手清理土地囤积。增量土地的减少，令在早年囤积了大量土地的开发商采取以增量土地抬升存量土地价值的手段，一方面大呼地荒，一方面开始减少开发量，提高开发档次。供不应求拉高了单位面积房价，产品结构的高档化则提高了购房门槛。事实上，这种情形到最近一两年才得以纠正。
由于协议批地时期，一些有关系的开发商可以通过非常规的手段，以极其低廉的价格获得大量土地并囤积，例如广州雅居乐集团最便宜地价仅为65元/平方米。而实行了招拍挂以后，政府又在公开市场大幅度减少土地供应，令此前没能通过政商关系获得土地的中小开发商，必须与大开发商竞争少量增量土地。最近的例子是，日前广州旭城实业发展有限公司以总价6060万元拍下位于广州市中心区域的一块面积仅为5000多平方米的地块， 而这块土地的起拍底价为3559.5万元，溢价70.26%。
因此，房地产市场迅速出现了分化。大开发商由于有廉价囤积地块在手，新开发的楼盘必然是暴利。而中小开发商则面临土地成本大幅度提高，利润率急剧下降的局面。用一个平均数去指责开发商暴利，驳斥地价拉高房价，只能抹杀了两者的差别，同时遮掩了新增土地价格形成机制的扭曲。
必须肯定的是，当前全国展开清查土地囤积的行动，倘若能以足够高压，迫使地方政府完整实行，必定能有效地改善当前房地产市场的扭曲现状。
一方面，清查土地囤积，本身就能起到增加土地供应的作用，因为对囤积土地的清理，必定将增大土地垄断者的持有成本，迫使他们放出存量土地，投入市场，而新增的土地又将改善供求关系，降低土地价格，为更多开发商进入降低门槛。
另一方面，清查土地囤积也有助于扭转当前开发商通过竞投小面积土地去拉高存量土地价格的恶习。以广州为例，2007年土地市场高峰期，广州市一口气拍出了27幅区域“地王”，其中24幅至今没有动工，总面积超过120万平方米，相当于2008年广州市住宅建设用地出让面积的总和。
为什么这些高价拍得的土地不立即开发？因为开发商当初拍得这些土地就不完全是为了这些土地本身。提高新增的小面积地块价格，拉高周围大面积存量土地的比价，才是开发商不惜重资竞投“地王”的原因。而最恶劣的是，开发商在拍出新“地王”时，并不需要真金白银地投入，时至今日，仍有8块2007年的“地王”尚未缴纳土地出让金。开发商实际上是在用“意向”土地出让价格哄抬房价。只有催缴土地出让款，并清理占地不开发行为，才能有效遏制这些扭曲市场的举动。
但是，清理囤地，仍然不能替代政府按市场需求供应土地。必须看到，由于我国商品房建设用地出让主体只有政府，因此政府按市场需要足量出让土地，必须成为平抑房价的准绳。因此，寻求房地产市场长远发展的稳固基础，建立更为制度化的土地供应计划势在必行。(作者系媒体人士)
 |
|
|
