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近两年来，公共租赁住房颇为热闹。在国家致力于打造的新型住房保障体系中，公共租赁住房属于新生事物，却被寄予厚望。6月8日，七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，标志着公共租赁住房正式登上国家舞台。

在这一号召下，少数城市已将公共租赁住房奉为神明。近期，重庆市委三届七次全委会专题研究了民生工作，决定本届市委任期内，用两年半时间，建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。而在前几个月，重庆市的规划还是：2010年开工500万平方米，2020年主城区建成公租房2000万平方米。实际上，重庆的“旧指标”就已让其他城市惊叹，不料如今再次大幅提高指标。

按此规模测算，到2012年底，公共租赁住房将使重庆超过10%以上的城市居民受益，也将成为住房保障体系中最重要的住房产品，届时重庆也将成为全国公租赁住房建设的“排头兵”。

然而，笔者认为，公共租赁住房的运作中存在两个难点，需要长期摸索解决之道。一是资金问题。经济济适用住房的政策优惠，主要体现在划拨土地，多由开发企业融资建设，其后交由政府分配，房子卖后就能回笼资金，资金并非大碍。而公共租赁住房如果由政府主导建设和经营，按我国当前的租金水平，即便是市场化的租金，也难填建设和经营过程中的巨大资金缺口，况且重庆公共租赁住房设定的租金水平只有市场的60%。企业无利可图，自然不会参与建设和经营，而依赖政府财力，小规模建设经营尚可，像重庆市这么大的新建规模，将来恐怕会出现资金困局。

二是退出问题。经济适用住房管理难在准入环节，公共租赁住房管理难在退出环节。与去市场上租房相比，人们都愿意居住租金水平更低、配套设施更全、安全感更强的公共租赁住房。虽然七部委文件中规定：公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年，重庆市规划租赁期最长为5年，租赁合同期满，承租家庭应该退出。但如果届时房客不退出，政府或经营机构有何办法？

没有什么好办法！公家的便宜，不占白不占，这是全球通则，我国尤甚。实际上公共租赁住房也不是什么新玩意儿，1998年房改之前我国实行的正是低租金的公共租赁住房制度，许多人离开了单位很久，还不愿搬离。国外也一样。由于这一制度国家必须持续补贴，甚至连物业费都收不到，1980年代初铁娘子撒彻尔夫人大力改革英国的公共租赁住房制度，将房子低价出售给租户。我国香港地区的公屋制度已实行了半个多世纪，依然存在租户收入提高后不愿搬出的难题。

重庆市的相关规定是：承租人拒不退出公共租赁住房的，住房保障管理部门可依法申请人民法院强制搬迁。看看当前我国动拆迁中普遍存在的“钉子户”就会明白，在房子的问题上，很多时候靠法院并不太管用。发达国家民众的诚信度，整体上高于国人，可在公房退出问题上，欧美国家也没有好招，最终变成了现在的主流保障方式：将补贴发给中低收入家庭（或发给房东），让其去市场上租房，而非让其租住公房。