据《人民日报》报道,北京市政协委员蒋卫平日前透露,始于1998年的居民住宅公共维修基金,截至2013年底已累计达到350亿元,但真正用于房屋和电梯等维修的金额仅有8亿元,约占2.3%。因为存在多头管理、审批流程繁琐等问题,不少物业公司甚至派专人跑了两三年也不知道“公维”基金该怎么用。

社区维修基金难到位,根子在于社区自治效能低下。一是钱的问题,房价暴涨,二手房交易频繁,业主信息更替不及,高档小区占据良好地块优势,涨幅更高,物业管理费相较房价涨幅不值一提,重买卖轻管理,做物业不如做中介,好多楼盘开盘后都经历不断更替物业公司的困境。

二是人的问题,社区缺乏有效的组织动员管理机制,陌生人多了,人情味淡了,老邻居都没了。楼龄越老,维护成本越高,但居住在老房子里的业主越来越少,家家户户都等着拆迁款,谁有闲工夫管房?此外,管理费只是物业公司收入的一部分,小区内各种广告设施收入随租户增多反而下降,物业费越发难收,自然形成恶性循环。

业委会不识业主,业主不知业委会,物业不知业主何时卖房,市民不知政府何时拆迁,业主和物业公司、市民和政府之间虽有代理关系,但信任的缺失导致双方各自为政,缺乏沟通。物业和业主双方缺乏足够的外部强制机制,只能寄望于道德约束力,长此以往,公维基金沉睡,公地危机难免。

公维基金“沉睡”困局,如何破?社区内以业委会为枢纽,成立社区义务服务队,让业主以己之长,助人之短,提升社区自助能力,强化业主间人际联系。政府职能部门也需抛弃以往以收费代管理的服务机制,公维基金的使用,关系到市民生活起居,讲规矩走程序固然必要,但审批切忌过于繁琐。