??? 由于销售低迷，房地产市场高企的库存压力已经格外突出。在当前存量房数量居高不下的同时，未开工住宅用地所带来的“潜在供应”也虎视眈眈。据中国证券报记者测算，截至10月全国未开工的16.5万公顷住宅用地将带来近25亿平方米的供应，而消化这些“潜在供应”至少需要30个月以上的时间。显然，房地产市场去库存已然压力重重。

　　新增供应难消化

　　根据国土部公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷；未竣工的住宅用地35.5万公顷。按照开发建设周期，这些已供应的房地产用地将逐步转化为房屋有效供应。

　　如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地并以1.5的容积率计算，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，全国商品房销售面积约8亿平方米。就此计算，如果按照目前的销售速度，未来新增的住宅还需要30个月以上的时间来消化。

　　事实上，目前北京及上海等一线城市已经陷入严重的“消化不良”。根据统计局数据，京沪两地1-10月在建商品房及住宅面积均创下新高，分别达到了1.12亿平方米及1.22亿平方米，住宅施工面积也已经达到了6742万平方米和7781万平方米。根据北京中原地产的测算，京沪两地的房地产市场消耗潜在库存的时间分别达到了近10年和7年左右。特别是北京，商品房消耗时间更是达到了111个月，高于全国平均水平。

　　北京中原市场研究部张大伟表示，按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期，预计2012年开始，将是房地产库存高积压期，而且最近几年的大量土地供应还将继续增加在建面积。

　　“京沪楼市拐点已经临近，商品住房市场降价预期正逐步明朗、降价项目继续增多，降价力度不断加大。总体看来，当前房地产市场‘降价换量’的整体格局已经形成。”张大伟直言。