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北京楼价新政出台后，房地产市场销量出现下降。成交量下滑的解释有多种，不论哪种解释，成交量下降（特别是短期）都无法推断出，楼价今后会下降甚至长久性地下降，对于北京楼价新政的评估也不能过于乐观。有媒体报道称，“楼价经过政策调整适应期后，可能出现‘报复性’反弹。”（5月7日《新京报》）

火 爆的房地产市场换来报复性的政策打压，也许这是当前楼市最准确最直接的概括。虽然北京的政策出台是否会成为地方政府楼市调控的政策风向标，还需要时间来检验。分析北京的政策，如果说还留有什么余地的话，就是每条管制之后，没见具体的惩罚措施。而北京楼市已经处于“高烧”阶段，不下“猛药”降不了温。

据北京一位从事投资置业顾问分析，房地产新政提高首付比例与银行利率后，把大量从银行贷款的买房户拒之门外。但以2009年末公布的11家上市银行为例，房贷占了个人贷款的百分之七八十。政策观望期结束后，银行怎么可能让“钱躺在金库里睡大觉”，必须寻找赢利出路，从而推动房市转暖。

有人说，一个月前的楼市是开发商不降价，而现在的楼市是看房人不谈价。无论楼价是否在下降？下降多少？一旦缺乏后续调控政策，没有从根本上解决土地财政、房地产开发成本不断上涨、市场供应量严重不足等关键性问题，楼价经过政策调整适应期后，可能出现报复性反弹。

有一点大家都能感受到，就是市场正在强势修补被投机炒作严重扭曲的价格体系，推动着楼价回归到应有的价位。从以往几次楼市震荡的经验看，市场总首先是先出现交投清淡，买卖双方展开拉锯战，然后市场风向出现转换，主动权向买方转移，接着楼价才会开始大幅下挫。这个过程一般会持续一到三个月左右。北京等地半个月时间新盘间隔就出现了松动，是不是意味着楼价拐点已经出现了呢？

有关机构在对北京和上海部分市民以及开发商的抽样调查后发现，两地大多数人并不认可楼市拐点的到来。他们给出的理由是，的确有着强大的潜在购买力在支撑着目前的楼价，而供给却有限。中短期内，北京和上海住宅供给缺口巨大，长期总供给偏紧，供给不足，从而导致北京和上海未来楼价仍将高位运行。

楼市为什么愈打愈强，用行业规律来分析：去年12月与今年2月，北京、上海、深圳、重庆等一线城市新增存款增量创历史新高；2009年全年到2010年4月，整个楼市都处于供不应求的状态下，恐慌性购买也是楼市高位运行的一个重要因素；土地价格的高涨，造成的成本推动因素所致。至于炒房者、人民币升值以及通货膨胀总体来说，对楼市有一定的影响，但不是构成一线城市楼市上涨的主要因素。

应该说，此次楼市调控对炒房者的打击是致命的，有相当一部分投机需求会被挤出，但是这会改变供需关系吗？回答是否定的。众所周知，有很大一部分真正有买房需求的人是被炒房者挤出了市场，迅速升高的楼价让他们无力进场。因此，当炒房者被政策挤出后，房价会发生震荡整理，但当楼价趋于理性之后，真正的住房需求就会进场，此时的市场关系仍然会是供不应求，楼价不存在大降的基础。

决策层出台“新国十条”目的是要遏制房价过快上涨，要打击楼市投机，要稳定房地产市场，不是要打压楼价。不过，与2008年相比，政策出台的背景已发生改变。目前，房地产仍是资金密集型的产业，资金链就是开发商的生命线。因此，此次调控与当年同样用的都是收紧银根的办法，矛头指向是开发商和炒房者，但如今背景已变。2008年楼价大跌，2009年楼价大涨，一边调控一边涨价已经使很多开发商和炒房者“心理非常成熟了”。

当前，在实体经济产能严重过剩的背景下，过剩的资本重返房地产，只是一个时间问题——股市泡沫也稀释不了资本重返房地产的决心。因为楼市泡沫虽然也属于虚拟经济范畴，但与股市泡沫相比，前者毕竟要“实体”一些，加之住房是人们的“基本需求”，从资金的安全性考虑，房地产成为投资对象的理由更为充分。从这一点看，楼价报复性反弹并非空穴来风。