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由于物业税属于财产税类，而财产税一般是不能被转嫁出去的，所以物业税转嫁不出去，那种认为从长期看房价会因物业税升高是不正确的。道理很简单，比如，某购房者某年缴了一笔物业税，这笔税自然由自己负担，他无法转嫁给包括卖房给他的任何人。也有人会认为房产所有者可以将物业税在二级市场上转嫁给购房者，从而推高房价。这种做法是行不通的，原因在于在同等情况下，购房者肯定会买没有缴纳过物业税的新房，而不会去买一套已经缴纳若干年物业税且会转嫁给自己的旧房。而且，从已经实行物业税的国家看，尚找不到物业税被转嫁出去或因物业税推高房价的事例，恰恰相反，反面的例子比比皆是，比如日本。所以，物业税与营业税对房价的影响是不一样的，是相反的。在房地产交易中，卖房者应缴营业税，特别是当房地产市场较热时，卖房者可以将其应承担的营业税通过抬高房价转嫁给购房者。在房地产市场出现泡沫时，常常听到一种观点，认为应提高营业税抑制泡沫，殊不知这样做是南辕北辙，越提高营业税，房价会涨得越高，泡沫会更严重。

与一般性的税种不一样，物业税是一个长期与房产所有者相伴的税种，它不像营业税、所得税、契税等一次性缴完就结束了，只要房产没有转移或出让，你就得每年都缴物业税。比如，2015年你买了一套房子，如果物业税推行的话，那么从2015年起你就得每年都缴纳物业税，而不是一次缴完就了事，也就是说，如果这套房产你拥有50年，那么这50年当中你每年都得缴物业税。

物业税一般按房屋的估值计算，并不是像民间流传的按套内面积计算，那样的话，物业税就成为从量税，而从国际通行的做法来看，物业税是从价税，它依房屋的实际价值（需要评估）计税，评估值一般会隔一年或几年重新调整。在确定房地产的价值之后，再依据一定的税率（如1％）计算出应缴纳的物业税，有的国家还会给予一定的扣除额。

可以理解的是，在中国拥有房产的人，尤其是短线炒房者，一般不大愿意或不希望缴纳物业税。而现代国外居民，尤其是现代发达国家的居民对缴纳物业税习以为常。

为什么国外物业税会普遍征收呢？也就是物业税存在的依据是什么呢？

税收存在的基本前提是产权的存在，这里的产权指的是完整的产权，即不仅包括使用权，更重要的是还包括所有权。当你从商品的产权中获益，作为商品产权的所有者，你就得缴税。房屋、土地产权的确认、保护需要政府，而且房地产价值往往从政府提供的公共商品或公共服务中获益，所以需要缴纳物业税。比如，在小说中鲁滨逊漂流的孤岛上拥有房地产是不现实的，因为在那你对房屋、土地拥有的产权无法被确认，别人很容易侵占你所谓的房地产，而且那里的“治安条件”非常差，没有公共商品或公共服务，那里的房地产没有什么价值可言，更不用说保值增值了。在西方国家，房地产私有，私人对房地产拥有完整产权早就存在，私人能够从处置房地产中获得收益，所以应缴物业税的社会文化在大多数西方国家早已根深蒂固，西方人对缴物业税并无多大异议，但常常与税务部门就房地产评估价值发生一些纠纷。

（作者系经济学教授）